En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti (collectif ou individuel) situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral, le vendeur doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique un état relatif à la présence de termites datant de moins de six mois.
Il identifie l'immeuble concerné, indique les parties visitées et celles n'ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. Il doit être daté et signé.
Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l'état relatif à la présence de termites ne concerne que les parties privatives du lot.
A compter du 1er novembre 2007, l'état relatif à la présence de termites est réalisé par une personne certifiée conformément aux articles L.271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation.
En cas de non respect de l'obligation d'annexer l'état parasitaire mentionnant la présence ou l'absence de termites, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par la présence de termites. La vente reste valable mais l'acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte de termites postérieure au transfert de propriété.
Dispositif de lutte contre les termites et autres insectes xylophages
Le Code de la construction et de l’habitation (articles L. 133-1 à L. 133-5 et R. 133-1 à R. 133-8) définit les conditions dans lesquelles la prévention et la lutte contre les termites et les autres insectes xylophages sont organisées par les pouvoirs publics en vue de protéger les bâtiments.
Le dispositif mis en place ne concerne que les termites et fixe les responsabilités de chacun des acteurs contre les termites : propriétaires et occupants d'immeubles, Etat (par le préfet), personnes qui procèdent à la démolition, professionnels qui établissent les diagnostics ou effectuent les opérations de traitement et les communes.
Plus particulièrement le dispositif de protection contre les termites prescrit d'une part une obligation de déclaration des foyers infestés et des mesures d'éradication dans les zones infestées et d'autre part l'obligation de fournir un état relatif à la présence de termites en cas de vente dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.
I L'OBLIGATION POUR LES PROPRIETAIRES OU LES OCCUPANTS D'IMMEUBLES BATIS ET NON BATIS DE DECLARATION DES FOYERS INFESTES PAR LES TERMITES.
Dès qu'il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé ou à défaut le propriétaire, est tenu d'en effectuer la déclaration en mairie. Lorsque les termites sont présents dans les parties communes d'un immeuble soumis à la loi sur la copropriété, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires.
La déclaration en mairie de la présence de termites est adressée au maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou bien déposée contre décharge en mairie.
La déclaration précise l'identité du déclarant et les éléments d'identification de l'immeuble. Elle mentionne les indices révélateurs de la présence de termites et peut à cette fin être accompagnée d'un état relatif à la présence de termites. Elle est datée et signée par le déclarant.
II MESURES A PRENDRE DANS LES ZONES CONTAMINEES
- Recherche de termites et travaux préventifs
- Délimitation des zones contaminées ou susceptibles de l'être par les termites par arrêté préfectoral.
Lorsque dans une ou plusieurs communes des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme.Cet arrêté, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, est affiché pendant trois mois dans les mairies des zones concernées.
Mention de l'arrêté et des modalités de consultation de celui-ci est insérée en caractères apparents dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département.
L'arrêté et ses annexes éventuelles peuvent être consultés dans les mairies des communes concernées ainsi qu'à la préfecture. L'arrêté préfectoral portant modification ou suppression des zones fait l'objet des mêmes formalités et mesures de publicité.
- Injonction de recherche de termites et travaux préventifs ou d’éradication nécessaires Dans les secteurs délimités par le conseil municipal, le maire peut enjoindre aux propriétaires d'immeubles bâtis ou non bâtis de procéder dans les six mois à la recherche de termites, ainsi qu'aux travaux de prévention et d'éradication nécessaires. L'injonction est prise sous la forme d'un arrêté et notifiée au propriétaire de l'immeuble.
Le propriétaire justifie du respect de l'obligation de recherche de termites en adressant au maire un état du bâtiment relatif à la présence de termites établi par une personne exerçant l'activité d'expertise ou de diagnostic de la présence de termites, indiquant les parties de l'immeuble visitées et celles n'ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas, ainsi que la date de son établissement. Le diagnostiqueur devra, à compter du 1er novembre 2007, être certifié et respecter des règles spécifiques d’organisation et d’assurance.
Le propriétaire justifie du respect de l'obligation de réalisation des travaux préventifs ou d'éradication en adressant au maire une attestation, établie par une personne exerçant l'activité de traitement et de lutte contre les termites distincte de la personne ayant établi l'état relatif à la présence de termites, certifiant qu'il a procédé aux travaux correspondants.
En cas de carence du propriétaire et après mise en demeure restée infructueuse à l'expiration d'un délai fixé par le maire, ce dernier peut, sur autorisation du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, faire procéder d'office et aux frais du propriétaire, à la recherche de termites, ainsi qu'aux travaux de prévention ou d'éradication nécessaires. Le montant des frais est avancé par la commune. Il est recouvré comme en matière de contributions directes.
Obligations en cas de démolition
En cas de démolition totale ou partielle d'un immeuble situé dans les périmètres délimités par l'arrêté préfectoral, les bois et les matériaux contaminés par les termites doivent être incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place n'est pas possible.
Les opérations d'incinération sur place ou de traitement avant transport des bois et matériaux contaminés par les termites doivent faire l'objet d'une déclaration en mairie par la personne qui y a procédé.
Cette déclaration est adressée au maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou bien déposée contre décharge à la mairie.
La déclaration précise l'identité de la personne ayant procédé à ces opérations et mentionne les éléments d'identification de l'immeuble d'où proviennent les bois et matériaux de démolition contaminés par les termites ainsi que la nature des opérations d'incinération ou de traitement effectuées et le lieu de mise en décharge des matériaux. Elle est datée et signée par le déclarant.
III VENTE D’UN IMMEUBLE DANS UNE ZONE DELIMITEE
Afin de donner à l'acquéreur d'un bien situé en zone contaminée (délimitée par arrêté préfectoral) une information complète et précise sur l'état réel de celui-ci, le vendeur non professionnel d'un immeuble bâti situé dans une telle zone, doit annexer à la promesse de vente ou à défaut, à l’acte authentique un état du bâtiment relatif à la présence de termites établi depuis moins de six mois à la date de la promesse et de l'acte authentique.
A défaut, le vendeur non professionnel n’a pas la possibilité de s’exonérer de la garantie de vice caché constitué par la présence de termites. L’état relatif à la présence de termites identifie l'immeuble concerné, indique les parties visitées et celles n'ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas, ainsi que la date de son établissement.
IV LA PROTECTION CONTRE LES INSECTES XYLOPHAGES
De nouvelles contraintes techniques destinées à résister aux insectes xylophages sont intégrées dans le Code de la construction et de l’habitation (article R. 112-2 à R. 112-4). Les bâtiments neufs doivent désormais être conçus et construits de façon à résister à l'action des termites et autres insectes xylophages.
V SUBVENTION ANAH
La subvention de l'ANAH peut être accordée aux propriétaires bailleurs et aux propriétaires occupants (sous conditions de ressources) sous réserve que le traitement curatif ou préventif soit complet et réalisé par une entreprise agréée.
